Рынок недвижимости во время кризиса

Кризис негативно сказался на всех игроках рынка недвижимости: московских девелоперах и застройщиках в регионах, крупных компаниях и индивидуальных предпринимателях, строителях жилья, офисов, складов, торговых центров. Прошло полгода, и сомнений не осталось: ждать окончания кризиса бесполезно, нужно учиться жить и зарабатывать в новых экономических условиях

До наступления кризиса лишь незначительное число российских девелоперов работали, используя собственные средства. Строительство коммерческой недвижимости финансировалось в основном за счет средств банков и инвестиционных фондов, а жилой — банков и дольщиков. Сегодня большинство банковских организаций считают строительство сверхрисковым сектором экономики. Если кредит все же удается получить, то только под высокий процент, который делает бессмысленным любой, даже самый интересный и востребованный проект. Другими словами, первая проблема, с которой столкнулись девелоперы, — это дефицит ликвидности. Вторая проблема — резкое падение спроса в результате снижения платежеспособности населения. У людей теперь меньше денег на покупку жилья, они все реже посещают торговые центры. Компании сокращают площади, арендуемые под офисы. Чтобы справиться с негативными последствиями кризиса, девелоперы начали уменьшать цены на недвижимость и ставки на аренду.
Жилая недвижимость

Активный рост доходов населения России в последние годы обеспечил бурное развитие жилищного сектора. Объемы ввода жилой недвижимости в эксплуатацию ежегодно росли на 16-18%, а абсолютный показатель в 2008 году достиг 64 млн кв. м (см. рис. 1)1. Кризис изменил ситуацию. Застройщикам не только стали недоступны банковские кредиты, они также лишились второго важного источника денег — дольщиков, большинство из которых отказались от приобретения жилья в ближайшее время.

2000 год — 30; 2001 год — 31; 2002 год — 34; 2003 год — 36; 2004 год — 39; 2005 год — 43; 2006 год — 51; 2007 год — 61; 2008 год — 64

Рисунок 1. Объем ввода жилья в России 2000-2008 годах (млн кв. м)

В большей степени от кризиса пострадали наиболее развитые рынки в экономически активных регионах (Волгоград, Екатеринбург, Краснодар, Красноярск, Москва и Московская область, Нижний Новгород, Пермь, Самара, Санкт-Петербург). Высокий уровень жизни стимулировал спрос на жилье. Цены росли, становясь значительно выше себестоимости: в Москве, Санкт-Петербурге — на 100-150%, в других регионах — на 40-60%. Рост цен, в свою очередь, привлекал в отрасль все больше частных инвесторов, желающих заработать (см. рис. 2). Банки предлагали выгодные условия ипотечного кредитования, наращивая свой кредитный портфель. Девелоперы, стараясь удовлетворить ажиотажный спрос населения, увеличивали объемы строительства. С началом кризиса спрос многократно упал, в то время как объемы строящегося жилья первое время оставались очень большими. В результате за время, прошедшее с начала кризиса, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась в среднем по России на 13% и составляет около 44 тыс. руб. (см. табл. 1). В большинстве регионов цены пока не достигли дна и будут продолжать снижаться — в среднем еще на 3-5% к лету 2009 года.

Рисунок 2. Структура спроса на недвижимость в крупных городах России (до сентября 2008 года)

Негативные последствия положения на финансовом рынке ощутили на себе и менее развитые регионы, которые и до кризиса не отличались особой привлекательностью для инвестиций. Небольшие доходы населения сегодня еще заметнее сократились, что повлекло за собой падение платежеспособного спроса на жилую недвижимость, и без того находившегося на низкой отметке. Реакция девелоперов на ситуацию, сложившуюся в этих регионах, не отличается оригинальностью: они стали снижать цены (которые и так были близки к себестоимости). Правда, здесь снижение редко достигает отметки в 5-7%.

На вторичном рынке жилой недвижимости сложилась более благоприятная ситуация, чем на первичном. Цены снижаются не столь стремительно. Вторичный рынок пользуется бóльшим доверием потребителей, поскольку риски при покупке квартир заметно ниже: нет нужды гадать, достроится ли жилой комплекс в нужные сроки. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет около 46 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом того, что за прошедшее полугодие цены в большинстве городов снизились на 3-7%).
Возможности для развития сектора жилой недвижимости

Первая антикризисная мера девелоперов — снижение цен — не была эффективной, поскольку кризис оказался более затяжным, чем предполагалось. Сегодня они пытаются приспособиться к новым реалиям. На рынке появились девелоперы, которые начинают строительство жилья экономкласса — самого дешевого и очень небольших площадей, этакие «современные хрущевки». На лестничной площадке может располагаться 8-10 квартир-студий площадью 20-30 кв. м, продаваемых с отделкой. Такие квартиры можно приобрести на 30-35% дешевле стандартных однокомнатных квартир экономкласса. В условиях падающей платежеспособности такое жилье начинает пользоваться спросом по всей стране: массовое строительство домов с такими квартирами начинается во Владивостоке, Краснодаре, Санкт-Петербурге и других городах. Замечу, что первоначально часть из них планировали как стандартные многоквартирные дома. Но в связи с кризисом концепция была изменена. Девелоперы не остаются внакладе: несмотря на то что общая цена квартиры является очень низкой, цена квадратного метра в таких объектах обычно выше среднерыночной на 10-15%. Сейчас есть все основания говорить, что будущее рынка недвижимости в кризисный период — именно за такими объектами. Однако стоит учесть тот факт, что «хрущевки» и в советские времена являлись жильем для малообеспеченных граждан, и социальная престижность таких домов в перспективе представляется сомнительной. Пока они выполняют свою роль, но, как только кризис прекратится, девелоперам придется идти на значительное снижение цен, чтобы продолжать продавать квартиры минимальной площади.
Коммерческая недвижимость

В последние годы рынок коммерческой недвижимости рос на 10-15% в год. Товарооборот ежегодно увеличивался, что стимулировало развитие торговли, а за ней — и складской недвижимости. Растущие доходы бизнеса диктовали спрос на новые, более качественные офисные площади, рост благосостояния населения повышал потребность в качественных гостиничных и курортных объектах. Сегодня арендные ставки на коммерческую недвижимость уже упали в зависимости от региона на 20-30% (см. табл. 2).

Рынок складской недвижимости вошел в рецессию сразу вслед за торговым сектором. В условиях сокращения продаж компании-ритейлеры вынуждены сокращать и арендуемые складские площади. В плачевном состоянии находится и сектор производства — второй по величине арендатор складских помещений. Поэтому в условиях сокращающегося спроса арендные ставки на площади в логистических парках также падают. В Москве падение достигает 25-50% (до кризиса эти площади были очень сильно переоценены), в других регионах — до 40%.
Возможности для развития сектора коммерческой недвижимости

Главной антикризисной мерой стало замораживание проектов. В первую очередь замораживанию подверглись проекты, находящиеся в «бумажной» стадии, — половина из них сегодня выставляется на продажу. Так девелоперы изыскивают средства на финансирование уже строящихся объектов. Для проектов в «бумажной» стадии предполагается гораздо больший дисконт, и продать подобный проект можно гораздо быстрее, чем строящийся.

У девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости есть только один путь к выживанию — перераспределение средств между объектами. Если раньше, в период подъема, потребителями было востребовано практически все, что строилось, то теперь времена изменились. Следует серьезно пересмотреть свой проектный портфель и выбрать в нем только наиболее удачные проекты — преимущественно находящиеся на поздних стадиях строительства (от реализации остальных придется отказаться). Денежный поток, который будет генерироваться этими объектами в будущем, поможет продолжить строительство временно приостановленных объектов.
Посткризисные перспективы рынка недвижимости

Сейчас на одного жителя страны приходится около 22 кв. м жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот показатель выше более чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья в эксплуатацию, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к тем темпам, которые были отмечены в советское время и даже тогда считались низкими.

Сектор коммерческой недвижимости также имеет очень высокий потенциал. Показатель развития рынка коммерческой недвижимости — объем торговых площадей на 1000 человек. Наибольшие в России показатели наблюдаются в Екатеринбурге, Краснодаре, Москве и Санкт-Петербурге — более 600 кв. м торговых площадей на 1000 человек. Эти рынки уже достигли порога локального насыщения и в будущем будут развиваться менее активно, в основном за счет новых форматов и усиления конкуренции в старых. Вдвое ниже этот показатель в Красноярске, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону. Здесь только начали строиться современные торговые центры. Развитие рынка недвижимости в этих городах связано с продолжением строительства качественных торговых, офисных, складских объектов.

Конечно, в кризисный период роста не будет, однако девелоперам нужно быть готовым к новому всплеску спроса на рынке по окончании кризиса. А значит, уже сейчас необходимо очень тщательно отслеживать все события, происходящие на рынке, и выстраивать стратегию своей работы, максимально адаптированную к ситуации. Кроме того, сейчас самое время задуматься о том, что делать с замороженными проектами, и еще раз внимательно пересмотреть их концепции.

1 Все цифры, приведенные в статье, — собственные данные компании.