* Всего материалов на сайте:3,348

Рынок земельных участков Новокузнецкого района

05.12.11

1. Обзор региона

Новокузнецкий район расположен в Кемеровской области. Ниже приведена карта Кемеровской области.

Рынок земельных участков Новокузнецкого района

Рис. 1. Карта Кемеровской области

Кемеровская область — область в южной части Западной Сибири России, Сибирский федеральный округ, образована 26 января 1943.

  • Площадь области составляет 95,5 тыс. км2.
  • Население — 2 821,6 тыс. чел.
  • Плотность населения: 29,5 чел/кв. км
  • Удельный вес городского населения: 84,9 %
  • Область граничит с Новосибирской и Томской областями, Алтайским и Красноярским краями, республиками Алтай и Хакасия.
  • В области 20 городов, 19 районов.

На территории области развита угольная промышленность, наиболее важные ее центры — Прокопьевск, Междуреченск, Белово, Кемерово, Новокузнецк, Осинники, Ленинск-Кузнецкий, Беловский, Кемеровский, Новокузнецкий и Прокопьевский районы. Шахты и разрезы расположены, в основном, в центральной части области от Анжеро-Судженска на севере до Осинников на юге. На юге региона развиты металлургия и горно­добывающая промышленность (Новокузнецк, Таштагол). Также в области есть машиностроение (Юрга, Анжеро-Судженск, Новокузнецк, Кемерово, Киселевск) и химическая промышленность (Кемерово). Хорошо развиты железнодорожный транспорт и тепловая энергетика (Кемерово, Новокузнецк, Белово, Калтан, Мыски).

Новокузнецкий район расположен на юге Кемеровской области России. Административным центром района является город Новокузнецк. При этом Новокузнецк не входит в состав района, а является отдельным муниципальным образованием областного подчинения.

На западе район граничит с Алтайским краем, на востоке с Республикой Хакасия. На юге — с Таштагольским и Междуреченским районами. На севере — с Прокопьевским, Беловским, Тисульским, и Крапивинским районами.

На западе района расположена часть Салаирского кряжа, на востоке — Кузнецкий Алатау, на юге — часть Горной Шории.

На территории района расположены города Новокузнецк, Осинники, Калтан, Мыски. Населенные пункты Новокузнецкого района:

  • Атаманово
  • Митино
  • Бенжереп
  • Осиновое плесо
  • Безруково
  • Сары-Чумыш
  • Ильинка
  • Сосновка
  • Костенково
  • Чистогорский
  • Кругленькое
  • Ячменюха
  • Кузедеево

Рынок земельных участков Новокузнецкого района

Рис. 2. Схема расположения Новокузнецкого района на карте Кемеровской области

Для осуществления административно-хозяйственных функций Новокузнецкий район подразделяется на 16 сельских территорий, объединяющих 134 населенных пункта.

  • Численность населения Новокузнецкого района — 52,4 тыс., человек (1,7% от численности населения Кемеровской области).
  • Новокузнецкий район среди аграрных районов Кузбасса является самым крупным по территории — 13,5 тыс. км2
  • Плотность населения низкая и составляет порядка 3-4 человек на кв. км.

Резко континентальный климат с суровой зимой и непродолжительным летом обуславливает характеристику района как зону рискованного земледелия высокой зависимости от погодных условий.

Наряду с тем, что Новокузнецкий район является аграрным, наличие богатой минерально-сырьевой базы, основу которой составляет уголь, определяет индустриальную специализацию района.
2. Основные положения

В соответствии с п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ (Состав земель в Российской Федерации), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли населенных пунктов;

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса.

Процесс перераспределения земель в Новокузнецком районе имеет тенденцию в сторону увеличения земель населенных пунктов за счет изменения административных границ. Земли, занимаемые промышленностью, уменьшаются за счет сдачи рекультивированных земель и возврата неиспользуемых предприятиями земель в земли запаса.

Стоит отметить, что первичный рынок земли, в основном контролируется государством, является объектом пристального внимания ключевых игроков, внимательно следящих или непосредственно влияющих на планы градостроительного развития, выделения и формирования земельных участков под целевую застройку.

По большому счету, купить землю легче всего в составе земельно-имущественного комплекса на вторичном рынке или в ходе аукциона. Также реально приобрести права аренды земельного участка под застройку определенного профиля на аукционе, в ходе которого стартовая цена участка может подняться в 1,5 — 2 раза.

Операции с земельными участками называются наиболее сложными и емкими по времени практически всеми участниками рынка, поэтому ситуация требует тщательного анализа и комплексного юридического сопровождения до принятия решений о приобретении прав собственности или аренды тех или иных участков. В открытых предложениях имеются участки с неустановленными границами и неоформленными документами.

На территории Новокузнецкого района довольно много риэлтерских агентств и агентств недвижимости. Однако практически все агентства расположены в административном центре района — городе Новокузнецк. Стоит сказать, что много агентств г. Кемерово также присутствуют на рынке недвижимости Новокузнецкого района. Агентство коммерческой недвижимости «Дмитриев и партнеры», АН «Связист» и др.

Среди крупных агентств Новокузнецка можно выделить следующие:

  • АН «Мегаполис»
  • Бюро недвижимости Кузбасса
  • ООО «Центр недвижимости»

Стоит заметить, что агентства недвижимости Новокузнецка скорее относятся к «социальным» агентствам недвижимости, преимущественно занятые на рынке жилой недвижимости и обслуживающие население в вопросах купли-продажи квартир, дачных земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством, сделки с земельными участками не облагаются НДС, поэтому все приведенные ниже диапазоны стоимостей не включают НДС.
3. Земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в основном в Новокузнецком районе под сенокос, для выращивания корма скоту, а также для выращивания зерновых культур и организации животноводческих ферм.

На открытый рынок попадают лишь земельные участки с возможностью более эффективного использования сельскохозяйственных земель. Зачастую более эффективным использованием является несельскохозяйственное использование, т.е. использование для организации туризма, строительства коттеджных поселков и др. Данные участки, как правило, являются землями бывших колхозов и совхозов с незакрепленными границами на местности. Зачастую продают невыделенные паи. Самый популярный и востребованный вид разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения — под дачное строительство.

На сегодняшний день Новокузнецкий район характеризует малое количество предложений на продажу земельных участков из-за отсутствия спроса.

Анализ проведен на основании базы данных агентств недвижимости «Дмитриев & партнеры», Росзем.ру, Зем.ру, с учетом имеющихся актуальных объявлений о продаже, размещенных в средствах массовой информации, а также с использованием имеющиеся в открытом доступе аналитических статей и интервью специалистов о рынке недвижимости Новокузнецкого района Кемеровской области. Источники информации предоставлены ниже.

Экспертами Swiss Appraisal были произведены поиск и анализ предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. В связи с отсутствием достаточного количества статистической информации по Новокузнецкому району поиск был осуществлен в целом по Кемеровской области. Была сформирована таблица, представленная ниже. В выборку не включены земельные участки без указания основных характеристик, площади и цены, местоположения, категории и разрешенного использования.

Таблица 1. Выборка предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения в Новокузнецком и граничных районах.

№ п/п

Площадь, га

Адрес

Цена предложения, тыс. руб.

Категория

Источник информации

Примечание

Стоимость тыс. руб. за 1 га

1

4,9

г.Новокузнецк,с.Березово

3 000

земли с/х назначения

http://delokem.ru/search/commerce.html?From=15&sort=DistrictId%20asc,%20Adress%20asc

код объекта 904 доп. Инф. По телефону 8-960-923-0004

612,245

2

6,2

г.Новокузнецк, с.Сосновка

2 500

земли с/х назначения

http://delokem.ru/search/commerce.html?From=15&sort=DistrictId%20asc,%20Adress%20asc

код объекта903

403,226

3

7,0

г.Новокузнецк, с.Сосновка

5 500

земли с/х назначения

http://delokem.ru/search/commerce.html?From=15&sort=DistrictId%20asc,%20Adress%20asc

код объекта 902 доп. Инф. По телефону 8-960-923-0004

785,714

4

7,5

Новокузнецкий р-н, Сары-Чумыш

4 000

земли с/х назначения

http://www.zem.ru/lot/21813/

533,333

5

9,0

Междуреченский р-н, п. Чульжан

2 500

земли с/х назначения

http://novokuznetsk.barahla.net/realty/216/3753403.html

277,778

6

10,3

Новокузнецкий р-н, Бедарево

6 000

земли с/х назначения

http://www.zem.ru/lot/10294/

582,524

7

12,0

Новокузнецкий р-н, Куртуково

6 250

земли с/х назначения

http://www.roszem.ru/land/91436.html?result=27c644f9a89233e95bf81e19879d45d9

520,833

8

17,2

Новокузнецкий р-н, село Костенково

3 000

земли с/х назначения

Региональный центр недвижимости

пай (не выделен в натуре)

175,872

9

20,0

г.Кемерово,,Кировский р-н

2 850

земли с/х назначения

http://agent42.ru/index.php?option=comadsmanager&page=s how_ad&adid=991&catid=20&Itemid=546

142,500

10

22,2

Кемеровская область

3 332,87

земли с/х назначения

http://www.zem.ru/lot/10400/

Кадастровый номер 42:04:0211001:347

149,994

11

24,0

Новокузнецкий р-н, с. Кузедеево

10 000

земли с/х назначения

http://novokuznetsk.freeadsin.ru/ru-i-offer-i-id-i-278274-i-zemlja-v-novokuznetskom-rajone.html

8 905 901 85 89 (Сергей)

416,667

12

31,0

Кемеровская область

10 000

земли с/х назначения

http://www.roszem.ru/land/99280.html?result=485a01a3910acd0467ac5a2c018b56e0

322,581

13

35,9

Кемеровская область Беловский р-н

7 000

земли с/х назначения

http://www.roszem.ru/land/94275.html?result=485a01a3910acd0467ac5a2c018b56e0

194,823

14

55,0

Кемеровская область

8 250

земли с/х назначения

http://www.roszem.ru/land/92402.html?result=485a01a3910acd0467ac5a2c018b56e0

150,000

15

274,4

Новокузнецкий р-н, п. Бунгур

29 580

земли с/х назначения

http://www.kott-nvk.siteedit.ru

кадастровый номер 42:09:0312002:66

149,994

Анализируя таблицу выше, можно сделать вывод, что количество предложений на рынке довольно ограничено.

Уменьшение предложения на рынке связано с «закрытостью рынка», кризисными явлениями экономики в целом. Новые предложения поступают в малом количестве, а уже имеющиеся обновляются датой предложения, с редким обновлением цены.

Разброс цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения в пересчете на 1 га очень высок и составляет 150-750 тыс. руб.

Далее рассмотрим ценообразующие факторы, влияющие на такой разброс по стоимости 1 га земельного участка.

Фактор «площадь земельного участка» в данном случае не выражен и не является основополагающим. Продавцы в отсутствие широкого спектра предложений выставляют цены исходя из собственных соображений и пожеланий. Это связано с «сумбурностью» рынка. На первое место встает фактор местоположения и коммерческая привлекательность каждого объекта индивидуально. Под коммерческой привлекательностью понимается, прежде всего, возможность перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и населенных пунктов под ИЖС. Таким образом, имеющиеся цены предложений являются очень неоднозначными и предполагают, в конечном счете, большой диапазон рыночного индикатива.

Также на стоимость земельного участка влияет доступность коммуникаций, развитость инфраструктуры и наличие хорошей подъездной автодороги.

На рынке представлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в экологически благоприятных и рекреационных местах. Наилучшим использованием данных участков является их использование для строительства санатория, охотничьего хозяйства и др. Данные участки также относятся к привлекательным участкам и выставляются на рынок по заранее высокой цене.

В целом рынок земель сельскохозяйственного назначения в Новокузнецком районе не развит. Указанные земли не обладают коммерческим потенциалом. На рынке нет «игроков», и появление любого заинтересованного покупателя влечет искажение стоимости вследствие «нецивилизованных» действий продавцов. Обозначенные имеющиеся цены и предложения на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения говорят лишь о присутствии риэлтеров на рынке. Выставленная цена за земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га чаще всего является договорной, так как в отсутствии сделок купли-продажи аналогичных участков продавцу тяжело назначать конкретную цену за свой участок. Данный факт подтверждается проведенным выборочным прозвоном объявлений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения (тел. указаны в таблице 1).

Эксперты Swiss Appraisal имели опыт оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области и в частности в Новокузнецком районе. Ниже дадим справочную таблицу о рыночной стоимости оцененных земельных участках.

Таблица 2. Рыночная стоимость земельных участков

№ п/п

Местоположение земельного участка

Категория земельного участка

Разрешенное использование

Кадастровый номер

Площадь, га

Рыночная стоимость, тыс.

руб.

Рыночная стоимость 1 га, тыс.руб.

Дата оценки

1

Кемеровская область, Новокузнецкий район

Земли сельскохозяйственного назначения

для сельскохозяйственого использования

42:09:0330001:328

0,22

444

2 025,547

01.01.2010

2

Кемеровская область, Новокузнецкий район

Земли сельскохозяйственного назначения

для сельскохозяйственого использования

42:09:0330001:331

0,51

770

1 519,037

01.01.2010

3

Кемеровская обл., Прокопьевск™ район

Земли сельскохозяйственного назначения

Для ведения садоводства

42:10:0205009:18

1,02

269

263,725

01.01.2010

4

Кемеровская область, Новокузнецкий район

Земли сельскохозяйственного назначения

для сельскохозяйственого использования

42:09:0330001:329

1,81

1 775

982,345

01.01.2010

5

Кемеровская область, Новокузнецкий район

Земли сельскохозяйственного назначения

для сельскохозяйственого использования

42:09:0330001:330

4,05

3 018

744,303

01.01.2010

6

Кемеровская обл., Прокопьевский район

Земли сельскохозяйственного назначения

личное подсобное хозяйство

42:10:0205008:1324

5,20

3 554

683,527

01.01.2010

7

Кемеровская обл., Прокопьевский район

Земли сельскохозяйственного назначения

личное подсобное хозяйство

42:10:0205008:1491

5,20

3 554

683,488

01.01.2010

8

Кемеровская обл., Прокопьевск™ район

Земли сельскохозяйственного назначения

личное подсобное хозяйство

42:10:0205008:1489

5,20

3 554

683,475

01.01.2010

9

Кемеровская обл., Прокопьевск™ район

Земли сельскохозяйственного назначения

личное подсобное хозяйство

42:10:0205008:1541

5,20

3 554

683,462

01.01.2010

10

Кемеровская обл., Прокопьевск™ район

Земли сельскохозяйственного назначения

личное подсобное хозяйство

42:10:0205008:1310

5,21

3 554

681,757

01.01.2010

11

Кемеровская обл., Прокопьевск™ район

Земли сельскохозяйственного назначения

личное подсобное хозяйство

42:10:0205009:820

5,30

3 554

670,591

01.01.2010

12

Кемеровская обл., Прокопьевск™ район

Земли сельскохозяйственного назначения

ведение сельскохозяйственного производства

42:10:0205009:718

5,30

3 554

670,566

01.01.2010

13

Кемеровская область, Прокопьевск™ район

Земли сельскохозяйственного назначения

для сельскохозяйственого использования

42:10:0205009:810

6,91

4 284

619,971

01.01.2010

4. Земли промышленного назначения

К земельным участкам промышленного назначения можно отнести 2 вида земельных участков:

  • земельные участки категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Данные участки расположены за чертой населенных пунктов.
  • земельные участки категории земли населенных пунктов с разрешенным промышленным использованием либо под промышленную застройку. Данные участки расположены в черте населенных пунктов.

Таким образом, рынок земельных участков промышленного назначения следует сразу разделить на 2 сегмента:

  • земельные участки в черте крупного промышленного центра — г. Новокузнецк
  • земельные участки, расположенные в Новокузнецком районе за чертой населенных пунктов

Земельные участки под промышленную застройку, выставленные на открытый рынок недвижимости Новокузнецкого района и в целом Кемеровской области, в основном, расположены в городах. Незастроенные земельные массивы категории земель промышленности на рынке купли-продажи земельных участков в Новокузнецком районе отсутствуют. Существующие земельные участки категории земли промышленности являются источником добычи полезных ископаемых. Данные участки не попадают на открытый рынок, а контролируются «заинтересованными» лицами, поэтому говорить о рыночной стоимости таких участков не представляется возможным. На стоимость данных земельных участков, в первую очередь, будет влиять наличие и объем полезных ископаемых.

Таблица 3. Выборка предложений на продажу земельных участков под промышленную застройку в Новокузнецком и граничных районах.

№ п/п

Площадь, га

Адрес

Цена предложения, тыс. руб.

Назначение/категория

Источник информации

Примечание

Стоимость тыс. руб. за 1 га

1

0,8

Кемеровская область

682,93

земли промышленности

http://www.zem.ru/lot/21010/

853,663

2

3,6

с. Атаманово

15 000

земли населенных пунктов

http://novokuznetsk.freeadsin.ru/ru-i-offer-i-id-i-302164-i-prodam-zemelinyj-uchastok-v-satamanovo-ploshchadi-35913-m2.html

ИЖС, 8-904­574-09-97 (Елена)

4 176,761

3

3,7

Кемеровская область, Кедровка

14 100

земли промышленности

http://www.zem.ru/lot/22196/

3 852,459

4

7,0

Кемеровская область Беловский р-н

14 000

земли промышленности

http://agent42.ru/index.php?option=com_adsmana ger&page=show_ad&adid=930&catid=20&Itemid =546

2 000,000

5

15,6

Новокузнецкий р-н, Таргайский дом отдыха

11 000

земли населенных пунктов

http://www.zem.ru/lot/2986/

ИЖС

705,128

6

100,0

Кемеровский р-н

14 000

земли населенных пунктов

http://agent42.ru/index.php?option=com_adsmana ger&page=show_ad&adid= 1086&catid=20&Itemi d=546

140,000

Экспертами была произведена выборка предложений о продаже земельных участков промышленного назначения и участков с возможностью использования в промышленности.

Проанализировав выше представленную таблицу видно, что средняя стоимость 1 га земельных участков под промышленную застройку в Кемеровской области варьируется в очень широком диапазоне 200 — 4 200 тыс. руб. за 1 га. Данный диапазон цен, по мнению Экспертов, можно отнести, в частности, к локальному рынку земельных участков Новокузнецкого района.

Кроме того, Эксперты имели доступ к аналитическим материалам с указанием средних цен на земельные участки под промышленную застройку в Новокузнецке, которые, согласно рис. 3, составили 23 980,4 тыс. руб. за 1 га. Новокузнецк относится к городу со средней инвестиционной привлекательностью в Кемеровской области. Цены на земельные участки сопоставимы с ценами в городах Киселевск, Мариинск, Междуреченск.

Рынок земельных участков Новокузнецкого района

Рис.3. Распределение средневзвешенных цен предложения земельных участков по городам Кемеровской области, под коммерческую застройку, тыс. руб. за 1 га

Источник: sibestate.ru

Стоимость 1 га земельного участка под промышленную застройку в Новокузнецке, согласно выше представленному рис. 3, ниже стоимости 1 га в Кемерово в среднем на 30%. (31 313,4 тыс. руб. / 23 980,4 тыс. руб.)

Применительно к землям промышленности и земельным участкам под промышленную застройку Экспертами была построена зависимость стоимости 1 га от площади (на основании данных аналитических статей).

Рынок земельных участков Новокузнецкого района

Рис. 4. Распределение средневзвешенных цен предложения земельных участков под коммерческую застройку, тыс. руб. за 1 га.

Источник: sibestate.ru

По мнению Экспертов Swiss Appraisal, целесообразно также выделить помимо имеющихся (до 0,5 га; 0,5-1 га; 1-5 га; выше 5 га) еще 2 сегмента в зависимости от площади:

1. Земельные участки площадью 20-50 га

2. Земельные участки площадью 50-100 га

Также необходимо соответственно ограничить диапазон «свыше 5 га» двадцатью га.

Средняя стоимость 1 га земельного участка для 5 и 6 диапазонов (20-50 га и 50-100 га соответственно) рассчитана на основании выявленной зависимости, описываемой уравнением (см. рис. 5). Результаты расчетов представлены в таблице 4 и рисунке 6.

Рынок земельных участков Новокузнецкого района

Рис. 5. Логарифмическая зависимость стоимости земельного участка в зависимости от его площади в тыс. руб. за 1 га

Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Таблица 4. Зависимость стоимости 1 га земельного участка от площади

№ п/п

1

2

3

4

5

6

Диапазон площади

до 0,5 га

0,5-1 га

от 1-5 га

5-20 га

20-50 га

50-100 га

Средняя стоимость 1 га в тыс. руб.

37 983,7

19 627

24 870,3

11 431,9

10 069,31

7 069,39

Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Рынок земельных участков Новокузнецкого района

Рис. 6. Логарифмическая зависимость стоимости земельного участка в зависимости от его площади в тыс. руб. за 1 га Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Таким образом, были получены результаты среднего рыночного индикатива стоимости земельных участков под промышленную застройку.

1. Согласно анализу имеющихся предложений на продажу диапазон стоимости составил 200 — 4 200 тыс. руб. за га.

2. Согласно имеющимся аналитическим материалам (http://www.sibestate.ru/analytics/2009/091006.html) и расчетам (см. таблицу 4) — 7 000 — 37 000 тыс. руб. за га (для земельных участков в крупных промышленных городах и районном центре).

Сопоставив эти данные, по мнению Экспертов, средний рыночный индикатив стоимости 1 га земельного участка под промышленную застройку в целом по Новокузнецкому району составит 1 000 — 5 000 тыс. руб.

Минимальная стоимость обозначенного диапазона относится к земельным участкам, находящимся на удалении от крупных промышленных центров. Максимальная стоимость — земельных участков, расположенных в небольшом удалении от промышленно развитого г. Новокузнецк.

Поскольку рынок открытой продажи земельных участков под застройку объектами коммерческой недвижимости в Новокузнецком районе все еще находится в сложной ситуации, многие потенциальные инвесторы рассматривают в качестве способа вхождения на рынок прямую покупку земельно-имущественных комплексов (объектов недвижимости с выкупленными прилегающими земельными участками) и действующих предприятий, выставляемых к продаже как комплекс недвижимости. Часто, вслед за покупкой следует снос действующего объекта недвижимости, полная реконструкция или перепрофилирование объекта.

Ниже дана справочная таблица с информацией о рыночной стоимости оцененных земельных участках промышленного назначения.

Таблица 5. Рыночная стоимость земельных участков промышленного назначения и использования

№ п/п

Местоположение земельного участка

Категория земельного участка

Разрешенное использование

Кадастровый номер

Площадь, га

Рыночная стоимость, тыс.руб.

Рыночная стоимость 1 га, тыс.руб.

Дата оценки

1

Кемеровская обл., г.Белово, ул. Промышленная, 3

Земли населенных пунктов

под химлабораторию

42:21:03 05 006:0054

0,03

498,842

19 874,200

01.01.2009

2

Кемеровская обл., г.Белово, ул.5 Телеут

Земли населенных пунктов

под артезианскую скважину №5

42:21:03 01 003:0054

0,03

278,457

8 118,280

01.01.2009

3

Кемеровская обл., г.Белово

Земли населенных пунктов

под технологическую дорогу

42:21:0306001:5

0,14

217,750

1 528,068

01.01.2009

4

Кемеровская обл., г.Белово, ул.6 Телеут

Земли населенных пунктов

под артезианскую скважину N°3

42:21:02 03 010:0001

0,17

1 141,548

6 839,712

01.01.2009

5

Кемеровская обл., г.Белово

Земли населенных пунктов

Для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (по дог. Хозяйственно-питьевой водовод)

42:21:00 00 000:0058

0,29

1 721,914

5 915,199

01.01.2009

6

Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз «им.Ильича»

Земли промышленности

Для строительства водонаправляющей дамбы

42:01:01 08 003:0012

0,30

1 910,255

6 367,516

01.01.2009

7

Кемеровская обл., г.Белово, ул.6 Телеут

Земли населенных пунктов

под водозабор

42:21:03 01 001:0034

0,46

640,903

1 406,723

01.01.2009

8

Кемеровская обл., г.Белово, пгт. Новый городок, ул. Тухачевского, д. 9а

Земли населенных пунктов

детский сад

42:21:04 01 018:0002

0,47

6 754,673

14 482,265

01.01.2009

9

Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз » Правда»

Земли промышленности

Для строительства трубопровода для сброса воды из гидроотвала и канавы для отвода родников

42:01:01 21 002:0010

0,64

3 757,402

5 870,941

01.01.2009

10

Кемеровская обл., г.Белово, ул.1 Телеут

Земли населенных пунктов

под фильтпрессовый цех

42:21:03 05 002:0002

0,69

9 630,971

13 871,484

01.01.2009

11

Кемеровская обл., г.Белово

Земли населенных пунктов

под технологическую дорогу

42:21:0306001:6

0,73

883,757

1 207,483

01.01.2009

12

Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз «им.Ильича»

Земли промышленности

Для строительства удлинения нагорной канавы

42:01:00 00 000:0150

0,75

4 327,680

5 770,241

01.01.2009

13

Кемеровская обл., г.Белово

Земли населенных пунктов

под артезианскую скважину N°4

42:21:03 01 002:0013

0,76

4 407,982

5 804,559

01.01.2009

14

Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз «Правда»

Земли промышленности

Для строительства фильтрующей дабмы

42:01:01 21 002:0009

0,90

5 082,674

5 647,416

01.01.2009

15

Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз » Правда»

Земли промышленности

Канава для сброса родников

42:01:00 00 000:0155

0,92

1 160,525

1 261,441

01.01.2009

16

Кемеровская обл., г.Белово, ул.1 Телеут

Земли населенных пунктов

под склад реагентов

42:21:03 05 002:0024

1,01

5 694,830

5 626,746

01.01.2009

17

Кемеровская обл., г.Белово, ул. 1 Телеут, 27

Земли промышленности

под технологическую автодорогу

42:01:01 08 003:0051

1,11

1 375,328

1 234,696

01.01.2009

18

Кемеровская обл., г.Белово

Земли населенных пунктов

Под технологическую дорогу (от фабрики до породнего отвала)

42:21:00 00 000:0057

2,86

2 633,904

921,880

01.01.2009

19

Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах КФХ «Правда»

Земли промышленности

промышленность

42:01:01 13 003:0058

3,61

17 224,000

4 775,424

01.01.2010

20

Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах КФХ «Правда»

Земли промышленности

под горные работы

42:01:01 13 002:0035

6,18

24 536,000

3 970,227

01.01.2010

21

Кемеровская обл., Гурьевский район, участок полосы отвода ЗСЖД 15 км — 27км

Земли промышленности

промышленность

42:02:0110017:0183

8,00

53 294,000

6 661,996

01.01.2010

22

Кемеровская обл., г.Белово, ул. Промышленная, 3

Земли населенных пунктов

под промплощадку

42:21:03 05 006:0046

8,31

189 965,956

22 864,600

01.01.2009

23

Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах КФХ «Правда»

Земли промышленности

под горные работы

42:01:01 13 002:0034

9,77

33 149,000

3 392,938

01.01.2010

24

Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах колхоза «Кузбасс»

Земли промышленности

для ведения горных работ

42:01:0113002:36

13,00

39 986,000

3 076,604

01.01.2010

25

Кемеровская обл., г.Белово, ул.1 Телеут

Земли населенных пунктов

производственная база

42:21:03 05 002:0028

13,28

288 643,222

21 731,802

01.01.2009

26

Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах колхоза «Кузбасс»

Земли промышленности

для горных работ, размещения автоотвала вскрышных пород, промплощадки и склада ПГС

42:01:0113002:71

25,50

71 651,000

2 809,347

01.01.2010

27

Кемеровская область, Прокопьевск™ район

Земли промышленности

под промышленный объект

42:10:0205009:813

48,48

109 271,000

2 253,819

01.01.2010

28

Кемеровская обл., Гурьевский район, в 3 км по направлению на северо- восток от ориентира д.Шанда

Земли промышленности

Под строительство открытых горных работ и внешних горных отвалов

42:02:0110014:42

49,99

96 896,000

1 938,153

01.01.2010

29

Кемеровская обл., Гурьевский район, примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира д.Шанда

Земли промышленности

под строительство открытых горных работ и внешних горных отвалов

42:02:0110014:46

54,99

103 158,000

1 875,805

01.01.2010

30

Кемеровская обл., г.Белово

Земли населенных пунктов

Под породний отвал

42:21:03 06 001:0002

69,76

52 525,182

752,965

01.01.2009

31

Кемеровская обл., Беловский р-н

Земли промышленности

для гидроотвала и коммуникаций к нему

42:01:00 00 000:0385

95,80

710 204,452

7 413,408

01.01.2009

32

Кемеровская обл., Гурьевский район, в 5-ти км на северо-восток от д. Шанда

Земли промышленности

Участок горных работ, очистные сооружения, скважина

42:02:0000000:0070

422,70

586 112,000

1 386,591

01.01.2010

5. Выводы и результаты

  • Рынок земельных участков в Новокузнецком районе Кемеровской области не достаточно развит и не сформирован.
  • Структура спроса на земельные участки формируется исходя из собственных предпочтений покупателя, удобство расположения земельного участка, наличия подъездной дороги, доступности коммуникаций, наличия железнодорожной ветки и удаленности от областного центра г. Новокузнецк, где расположены основные трудовые ресурсы, необходимые для ведения производственной, либо сельскохозяйственной деятельности
  • Средний уровень цены предложений на продажу земельных участков под промышленную застройку в целом по Новокузнецкому району Кемеровской области установились на уровне 1000-5000 тыс. рублей за га.
  • Средний уровень цены предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Новокузнецкому району Кемеровской области составляет 200-700 тыс. рублей за га.
  • Представленные диапазоны стоимости являются субъективными. Рыночную стоимость, по мнению Экспертов Swiss Appraisal, наиболее достоверно можно определять не для сегмента рынка в целом (который очень широк в данном случае), а для конкретного земельного участка, рыночная стоимость которого будет определяться исходя из возможного использования и коммерческой привлекательности объекта. Это связано с тем, что «общие» цены не сложились в связи с особенностями данного региона, малой численностью населения (50 тыс. человек), отсутствием большого числа сделок купли-продажи земельных участков.
  • Рост и падение цен не происходит. Ежемесячное колебание цен происходит в небольшом диапазоне порядка 5-7%. Рост цен возможен в случае устойчивого развития экономики и роста цен на коммерческую недвижимость.
  • На наш взгляд, рынок земель под промышленную застройку и земель сельскохозяйственного назначения является низко ликвидным в условиях текущей экономической ситуации.
  • Статистические данные о рыночных стоимостях земельных участков сельскохозяйственного назначения и промышленности Новокузнецкого района Кемеровской области в 2008-2009 гг. отсутствуют в виду небольшой востребованности земельных участков на рынке. Если говорить о динамики цен, то, по мнению Экспертов Swiss Appraisal, цены на земельные участки в 2009 г. были выше на 10-15%, чем цены в 2010 г., а в 2008 г. выше на 20-50%, чем в 2010 г.
  • Указанная (справочно) рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных участков промышленности в таблице 2 и 5 была рассчитана на основании цен предложений о продаже аналогичных земельных участков в Кемеровской области.
  • Земли под промышленную застройку, в текущей ситуации в Новокузнецком районе, выгоднее покупать с имеющимися строениями.
  • Сделки с земельными участками в Новокузнецком районе Кемеровской области возможны, но не в спекулятивных целях, а непосредственно для производственных нужд.

Таблица 6. Вывод о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения и земель промышленности в Новокузнецком районе в тыс. рублей за 1 га и ее зависимость от площади земельных участков

Назначение земельных участков

Ед. изм.

до 0,5 га

0,5-1 га

от 1-5 га

5-20 га

20-50 га

50-100 га

Земельные участки

сельскохозяйственного

назначения

тыс.руб/га

700-1000

600-1000

300-700

200-600

100-400

100-200

Земельные участки промышленности и под промышленную застройку

тыс.руб/га

3000-7000

3000-4000

2000-3500

1000-3000

1000-3000

500-2000

Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Примечание: данные диапазоны выведены Экспертами Swiss Appraisal исходя из собственного видения цен, опыта оценки земельных участков в Кемеровской области, анализа аналитических материалов о стоимости земельных участков в Кемеровской области и анализа предложений о продаже земельных участков.
6. Источники информации:

  • http://avant-partner.ru/partner/1529.html
  • http://avant-partner.ru/partner/1509.html
  • http://1.kww.z8.ru/analytics/2009/091006.html
  • http://kemerovskaya.move.su/kommercheskaya_nedvijimost/
  • http://ners.ru/42/?cid=-1
  • http://www.hejmo.ru/
  • http://www.realtymag.ru/region/53
  • http://www.geobases.ru
  • http://www.hrwd.ru/doc/analiz-fevral-2009.pdf
  • http://www.roszem.ru/
  • http://agent42.ru/index.php?option=com_content&task=view&id= 103&Itemid=95
  • http://www.zem.ru
  • http://delokem.ru/
  • http://ru.wikipedia.org
  • http://www.sibestate.ru/
  • Похожие новости: