Рынок земельных участков Новокузнецкого района

1. Обзор региона

Новокузнецкий район расположен в Кемеровской области. Ниже приведена карта Кемеровской области.

Рис. 1. Карта Кемеровской области

Кемеровская область — область в южной части Западной Сибири России, Сибирский федеральный округ, образована 26 января 1943.

• Площадь области составляет 95,5 тыс. км2.
• Население — 2 821,6 тыс. чел.
• Плотность населения: 29,5 чел/кв. км
• Удельный вес городского населения: 84,9 %
• Область граничит с Новосибирской и Томской областями, Алтайским и Красноярским краями, республиками Алтай и Хакасия.
• В области 20 городов, 19 районов.

На территории области развита угольная промышленность, наиболее важные ее центры — Прокопьевск, Междуреченск, Белово, Кемерово, Новокузнецк, Осинники, Ленинск-Кузнецкий, Беловский, Кемеровский, Новокузнецкий и Прокопьевский районы. Шахты и разрезы расположены, в основном, в центральной части области от Анжеро-Судженска на севере до Осинников на юге. На юге региона развиты металлургия и горно­добывающая промышленность (Новокузнецк, Таштагол). Также в области есть машиностроение (Юрга, Анжеро-Судженск, Новокузнецк, Кемерово, Киселевск) и химическая промышленность (Кемерово). Хорошо развиты железнодорожный транспорт и тепловая энергетика (Кемерово, Новокузнецк, Белово, Калтан, Мыски).

Новокузнецкий район расположен на юге Кемеровской области России. Административным центром района является город Новокузнецк. При этом Новокузнецк не входит в состав района, а является отдельным муниципальным образованием областного подчинения.

На западе район граничит с Алтайским краем, на востоке с Республикой Хакасия. На юге — с Таштагольским и Междуреченским районами. На севере — с Прокопьевским, Беловским, Тисульским, и Крапивинским районами.

На западе района расположена часть Салаирского кряжа, на востоке — Кузнецкий Алатау, на юге — часть Горной Шории.

На территории района расположены города Новокузнецк, Осинники, Калтан, Мыски. Населенные пункты Новокузнецкого района:

• Атаманово
• Митино
• Бенжереп
• Осиновое плесо
• Безруково
• Сары-Чумыш
• Ильинка
• Сосновка
• Костенково
• Чистогорский
• Кругленькое
• Ячменюха
• Кузедеево

Рис. 2. Схема расположения Новокузнецкого района на карте Кемеровской области

Для осуществления административно-хозяйственных функций Новокузнецкий район подразделяется на 16 сельских территорий, объединяющих 134 населенных пункта.

• Численность населения Новокузнецкого района — 52,4 тыс., человек (1,7% от численности населения Кемеровской области).
• Новокузнецкий район среди аграрных районов Кузбасса является самым крупным по территории — 13,5 тыс. км2
• Плотность населения низкая и составляет порядка 3-4 человек на кв. км.

Резко континентальный климат с суровой зимой и непродолжительным летом обуславливает характеристику района как зону рискованного земледелия высокой зависимости от погодных условий.

Наряду с тем, что Новокузнецкий район является аграрным, наличие богатой минерально-сырьевой базы, основу которой составляет уголь, определяет индустриальную специализацию района.
2. Основные положения

В соответствии с п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ (Состав земель в Российской Федерации), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли населенных пунктов;

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса.

Процесс перераспределения земель в Новокузнецком районе имеет тенденцию в сторону увеличения земель населенных пунктов за счет изменения административных границ. Земли, занимаемые промышленностью, уменьшаются за счет сдачи рекультивированных земель и возврата неиспользуемых предприятиями земель в земли запаса.

Стоит отметить, что первичный рынок земли, в основном контролируется государством, является объектом пристального внимания ключевых игроков, внимательно следящих или непосредственно влияющих на планы градостроительного развития, выделения и формирования земельных участков под целевую застройку.

По большому счету, купить землю легче всего в составе земельно-имущественного комплекса на вторичном рынке или в ходе аукциона. Также реально приобрести права аренды земельного участка под застройку определенного профиля на аукционе, в ходе которого стартовая цена участка может подняться в 1,5 — 2 раза.

Операции с земельными участками называются наиболее сложными и емкими по времени практически всеми участниками рынка, поэтому ситуация требует тщательного анализа и комплексного юридического сопровождения до принятия решений о приобретении прав собственности или аренды тех или иных участков. В открытых предложениях имеются участки с неустановленными границами и неоформленными документами.

На территории Новокузнецкого района довольно много риэлтерских агентств и агентств недвижимости. Однако практически все агентства расположены в административном центре района — городе Новокузнецк. Стоит сказать, что много агентств г. Кемерово также присутствуют на рынке недвижимости Новокузнецкого района. Агентство коммерческой недвижимости «Дмитриев и партнеры», АН «Связист» и др.

Среди крупных агентств Новокузнецка можно выделить следующие:

• АН «Мегаполис»
• Бюро недвижимости Кузбасса
• ООО «Центр недвижимости»

Стоит заметить, что агентства недвижимости Новокузнецка скорее относятся к «социальным» агентствам недвижимости, преимущественно занятые на рынке жилой недвижимости и обслуживающие население в вопросах купли-продажи квартир, дачных земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством, сделки с земельными участками не облагаются НДС, поэтому все приведенные ниже диапазоны стоимостей не включают НДС.
3. Земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в основном в Новокузнецком районе под сенокос, для выращивания корма скоту, а также для выращивания зерновых культур и организации животноводческих ферм.

На открытый рынок попадают лишь земельные участки с возможностью более эффективного использования сельскохозяйственных земель. Зачастую более эффективным использованием является несельскохозяйственное использование, т.е. использование для организации туризма, строительства коттеджных поселков и др. Данные участки, как правило, являются землями бывших колхозов и совхозов с незакрепленными границами на местности. Зачастую продают невыделенные паи. Самый популярный и востребованный вид разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения — под дачное строительство.

На сегодняшний день Новокузнецкий район характеризует малое количество предложений на продажу земельных участков из-за отсутствия спроса.

Анализ проведен на основании базы данных агентств недвижимости «Дмитриев & партнеры», Росзем.ру, Зем.ру, с учетом имеющихся актуальных объявлений о продаже, размещенных в средствах массовой информации, а также с использованием имеющиеся в открытом доступе аналитических статей и интервью специалистов о рынке недвижимости Новокузнецкого района Кемеровской области. Источники информации предоставлены ниже.

Экспертами Swiss Appraisal были произведены поиск и анализ предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. В связи с отсутствием достаточного количества статистической информации по Новокузнецкому району поиск был осуществлен в целом по Кемеровской области. Была сформирована таблица, представленная ниже. В выборку не включены земельные участки без указания основных характеристик, площади и цены, местоположения, категории и разрешенного использования.

Таблица 1. Выборка предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения в Новокузнецком и граничных районах.

Анализируя таблицу выше, можно сделать вывод, что количество предложений на рынке довольно ограничено.

Уменьшение предложения на рынке связано с «закрытостью рынка», кризисными явлениями экономики в целом. Новые предложения поступают в малом количестве, а уже имеющиеся обновляются датой предложения, с редким обновлением цены.

Разброс цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения в пересчете на 1 га очень высок и составляет 150-750 тыс. руб.

Далее рассмотрим ценообразующие факторы, влияющие на такой разброс по стоимости 1 га земельного участка.

Фактор «площадь земельного участка» в данном случае не выражен и не является основополагающим. Продавцы в отсутствие широкого спектра предложений выставляют цены исходя из собственных соображений и пожеланий. Это связано с «сумбурностью» рынка. На первое место встает фактор местоположения и коммерческая привлекательность каждого объекта индивидуально. Под коммерческой привлекательностью понимается, прежде всего, возможность перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и населенных пунктов под ИЖС. Таким образом, имеющиеся цены предложений являются очень неоднозначными и предполагают, в конечном счете, большой диапазон рыночного индикатива.

Также на стоимость земельного участка влияет доступность коммуникаций, развитость инфраструктуры и наличие хорошей подъездной автодороги.

На рынке представлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в экологически благоприятных и рекреационных местах. Наилучшим использованием данных участков является их использование для строительства санатория, охотничьего хозяйства и др. Данные участки также относятся к привлекательным участкам и выставляются на рынок по заранее высокой цене.

В целом рынок земель сельскохозяйственного назначения в Новокузнецком районе не развит. Указанные земли не обладают коммерческим потенциалом. На рынке нет «игроков», и появление любого заинтересованного покупателя влечет искажение стоимости вследствие «нецивилизованных» действий продавцов. Обозначенные имеющиеся цены и предложения на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения говорят лишь о присутствии риэлтеров на рынке. Выставленная цена за земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га чаще всего является договорной, так как в отсутствии сделок купли-продажи аналогичных участков продавцу тяжело назначать конкретную цену за свой участок. Данный факт подтверждается проведенным выборочным прозвоном объявлений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения (тел. указаны в таблице 1).

Эксперты Swiss Appraisal имели опыт оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области и в частности в Новокузнецком районе. Ниже дадим справочную таблицу о рыночной стоимости оцененных земельных участках.

Таблица 2. Рыночная стоимость земельных участков

4. Земли промышленного назначения

К земельным участкам промышленного назначения можно отнести 2 вида земельных участков:

• земельные участки категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Данные участки расположены за чертой населенных пунктов.
• земельные участки категории земли населенных пунктов с разрешенным промышленным использованием либо под промышленную застройку. Данные участки расположены в черте населенных пунктов.

Таким образом, рынок земельных участков промышленного назначения следует сразу разделить на 2 сегмента:

• земельные участки в черте крупного промышленного центра — г. Новокузнецк
• земельные участки, расположенные в Новокузнецком районе за чертой населенных пунктов

Земельные участки под промышленную застройку, выставленные на открытый рынок недвижимости Новокузнецкого района и в целом Кемеровской области, в основном, расположены в городах. Незастроенные земельные массивы категории земель промышленности на рынке купли-продажи земельных участков в Новокузнецком районе отсутствуют. Существующие земельные участки категории земли промышленности являются источником добычи полезных ископаемых. Данные участки не попадают на открытый рынок, а контролируются «заинтересованными» лицами, поэтому говорить о рыночной стоимости таких участков не представляется возможным. На стоимость данных земельных участков, в первую очередь, будет влиять наличие и объем полезных ископаемых.

Таблица 3. Выборка предложений на продажу земельных участков под промышленную застройку в Новокузнецком и граничных районах.

Экспертами была произведена выборка предложений о продаже земельных участков промышленного назначения и участков с возможностью использования в промышленности.

Проанализировав выше представленную таблицу видно, что средняя стоимость 1 га земельных участков под промышленную застройку в Кемеровской области варьируется в очень широком диапазоне 200 — 4 200 тыс. руб. за 1 га. Данный диапазон цен, по мнению Экспертов, можно отнести, в частности, к локальному рынку земельных участков Новокузнецкого района.

Кроме того, Эксперты имели доступ к аналитическим материалам с указанием средних цен на земельные участки под промышленную застройку в Новокузнецке, которые, согласно рис. 3, составили 23 980,4 тыс. руб. за 1 га. Новокузнецк относится к городу со средней инвестиционной привлекательностью в Кемеровской области. Цены на земельные участки сопоставимы с ценами в городах Киселевск, Мариинск, Междуреченск.

Рис.3. Распределение средневзвешенных цен предложения земельных участков по городам Кемеровской области, под коммерческую застройку, тыс. руб. за 1 га

Источник: sibestate.ru

Стоимость 1 га земельного участка под промышленную застройку в Новокузнецке, согласно выше представленному рис. 3, ниже стоимости 1 га в Кемерово в среднем на 30%. (31 313,4 тыс. руб. / 23 980,4 тыс. руб.)

Применительно к землям промышленности и земельным участкам под промышленную застройку Экспертами была построена зависимость стоимости 1 га от площади (на основании данных аналитических статей).

Рис. 4. Распределение средневзвешенных цен предложения земельных участков под коммерческую застройку, тыс. руб. за 1 га.

Источник: sibestate.ru

По мнению Экспертов Swiss Appraisal, целесообразно также выделить помимо имеющихся (до 0,5 га; 0,5-1 га; 1-5 га; выше 5 га) еще 2 сегмента в зависимости от площади:

1. Земельные участки площадью 20-50 га

2. Земельные участки площадью 50-100 га

Также необходимо соответственно ограничить диапазон «свыше 5 га» двадцатью га.

Средняя стоимость 1 га земельного участка для 5 и 6 диапазонов (20-50 га и 50-100 га соответственно) рассчитана на основании выявленной зависимости, описываемой уравнением (см. рис. 5). Результаты расчетов представлены в таблице 4 и рисунке 6.

Рис. 5. Логарифмическая зависимость стоимости земельного участка в зависимости от его площади в тыс. руб. за 1 га

Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Таблица 4. Зависимость стоимости 1 га земельного участка от площади

Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Рис. 6. Логарифмическая зависимость стоимости земельного участка в зависимости от его площади в тыс. руб. за 1 га Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Таким образом, были получены результаты среднего рыночного индикатива стоимости земельных участков под промышленную застройку.

1. Согласно анализу имеющихся предложений на продажу диапазон стоимости составил 200 — 4 200 тыс. руб. за га.

2. Согласно имеющимся аналитическим материалам (http://www.sibestate.ru/analytics/2009/091006.html) и расчетам (см. таблицу 4) — 7 000 — 37 000 тыс. руб. за га (для земельных участков в крупных промышленных городах и районном центре).

Сопоставив эти данные, по мнению Экспертов, средний рыночный индикатив стоимости 1 га земельного участка под промышленную застройку в целом по Новокузнецкому району составит 1 000 — 5 000 тыс. руб.

Минимальная стоимость обозначенного диапазона относится к земельным участкам, находящимся на удалении от крупных промышленных центров. Максимальная стоимость — земельных участков, расположенных в небольшом удалении от промышленно развитого г. Новокузнецк.

Поскольку рынок открытой продажи земельных участков под застройку объектами коммерческой недвижимости в Новокузнецком районе все еще находится в сложной ситуации, многие потенциальные инвесторы рассматривают в качестве способа вхождения на рынок прямую покупку земельно-имущественных комплексов (объектов недвижимости с выкупленными прилегающими земельными участками) и действующих предприятий, выставляемых к продаже как комплекс недвижимости. Часто, вслед за покупкой следует снос действующего объекта недвижимости, полная реконструкция или перепрофилирование объекта.

Ниже дана справочная таблица с информацией о рыночной стоимости оцененных земельных участках промышленного назначения.

Таблица 5. Рыночная стоимость земельных участков промышленного назначения и использования

5. Выводы и результаты

• Рынок земельных участков в Новокузнецком районе Кемеровской области не достаточно развит и не сформирован.
• Структура спроса на земельные участки формируется исходя из собственных предпочтений покупателя, удобство расположения земельного участка, наличия подъездной дороги, доступности коммуникаций, наличия железнодорожной ветки и удаленности от областного центра г. Новокузнецк, где расположены основные трудовые ресурсы, необходимые для ведения производственной, либо сельскохозяйственной деятельности
• Средний уровень цены предложений на продажу земельных участков под промышленную застройку в целом по Новокузнецкому району Кемеровской области установились на уровне 1000-5000 тыс. рублей за га.
• Средний уровень цены предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Новокузнецкому району Кемеровской области составляет 200-700 тыс. рублей за га.
• Представленные диапазоны стоимости являются субъективными. Рыночную стоимость, по мнению Экспертов Swiss Appraisal, наиболее достоверно можно определять не для сегмента рынка в целом (который очень широк в данном случае), а для конкретного земельного участка, рыночная стоимость которого будет определяться исходя из возможного использования и коммерческой привлекательности объекта. Это связано с тем, что «общие» цены не сложились в связи с особенностями данного региона, малой численностью населения (50 тыс. человек), отсутствием большого числа сделок купли-продажи земельных участков.
• Рост и падение цен не происходит. Ежемесячное колебание цен происходит в небольшом диапазоне порядка 5-7%. Рост цен возможен в случае устойчивого развития экономики и роста цен на коммерческую недвижимость.
• На наш взгляд, рынок земель под промышленную застройку и земель сельскохозяйственного назначения является низко ликвидным в условиях текущей экономической ситуации.
• Статистические данные о рыночных стоимостях земельных участков сельскохозяйственного назначения и промышленности Новокузнецкого района Кемеровской области в 2008-2009 гг. отсутствуют в виду небольшой востребованности земельных участков на рынке. Если говорить о динамики цен, то, по мнению Экспертов Swiss Appraisal, цены на земельные участки в 2009 г. были выше на 10-15%, чем цены в 2010 г., а в 2008 г. выше на 20-50%, чем в 2010 г.
• Указанная (справочно) рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных участков промышленности в таблице 2 и 5 была рассчитана на основании цен предложений о продаже аналогичных земельных участков в Кемеровской области.
• Земли под промышленную застройку, в текущей ситуации в Новокузнецком районе, выгоднее покупать с имеющимися строениями.
• Сделки с земельными участками в Новокузнецком районе Кемеровской области возможны, но не в спекулятивных целях, а непосредственно для производственных нужд.

Таблица 6. Вывод о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения и земель промышленности в Новокузнецком районе в тыс. рублей за 1 га и ее зависимость от площади земельных участков

Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal

Примечание: данные диапазоны выведены Экспертами Swiss Appraisal исходя из собственного видения цен, опыта оценки земельных участков в Кемеровской области, анализа аналитических материалов о стоимости земельных участков в Кемеровской области и анализа предложений о продаже земельных участков.
6. Источники информации: