Спрос и сегментация рынка
Рынок офисной недвижимости Калининграда переживал бурное развитие в период 2000-х годов, которое было несколько приостановлено наступившим кризисом. Несмотря на то, что в городе возводятся современные площади высоких классов, не весь спрос может быть ими удовлетворен. Поэтому значительную часть предложений на рынке составляют бывшие административные здания и здания свободного назначения, реконструированные под офисы.
Таким образом, офисы в Калининграде можно подразделить следующим образом:
- Помещения класса «С» — реконструированные объекты старой постройки. В зданиях проведен, как правило, только косметический ремонт.
- Офисные помещения класса «В» — офисные здания, реконструированные из бывших административных объектов с учетом проведения капитального ремонта, а также ряд вновь возведенных офисных зданий
- Офисные помещения класса «А» — офисы, расположенные в новых центрах, отвечающие всем современным конструктивным требованиям.
Рис. 1. Распределение офисных площадей по классам
Источник: расчеты Оценщика
Из диаграммы видно, что офисы класса А составляют всего около 5% от общего предложения площадей. Немаловажным является и тот момент, что большинство высококлассных объектов расположено в центре города. Однако дальнейшая застройка центральной части Калининграда осложняется вопросами сохранения исторического ландшафта. Можно прогнозировать дальнейшее строительство объектов высокого класса в периферийных частях районов.
Необходимо отметить, что поскольку не существует четко устоявшейся системы классификации офисных площадей, девелопер, как правило, сам устанавливает класс объекта по наличию или отсутствию определенных характеристик. Большая часть классификаций схожа между собой и различается наличием подклассов или же наименованием классов, поэтому приведенная выше диаграмма справедлива для имеющегося рынка.
Специфическое географическое положение Калининграда формирует структуру спроса на офисные помещения, как со стороны местных, так и иностранных компаний в регионе. Распределение спроса по категориям арендаторов приведено на рисунке ниже.
Рис. 2. Распределение офисных площадей по типам арендаторов
Источник: расчеты Оценщика
Предложение на рынке офисной недвижимости Калининграда сформировано тремя разными источниками:
- муниципальная собственность, реконструируемые административные здания
- отреставрированные немецкие особняки
- специализированные вновь возводимые офисные здания.
Несмотря на посткризисные явления в экономике, спрос на офисные площади в Калининграде достаточно высок, уровень вакантных площадей колеблется на уровне 3-5%.
Продажа офисов
По административному делению Калининград делится на три района: Ленинградский, Московский и Центральный. До 29 июня 2009 года Калининград подразделялся на пять районов, однако сейчас Балтийский район вошел в Московский район, а Октябрьский — в Центральный.
Наиболее обеспечен предложениями офисных площадей Центральный район, а также Московский в той его части, которая ранее относилась к Балтийскому району.
Стоимость предложений по продаже офисной недвижимости варьируются в диапазоне от 35000 до 75000 руб./кв.м. В Калининграде представлены офисные центры класса А, B, B+, бывшие административные помещения (в основном класса В) и непрофильные здания переоборудованные под офисы (классы B, B-,C).
Рис.3. Средняя стоимость офисных площадей в административных районах г. Калининграда
Источник: расчеты Оценщика
Наибольшие средние цены характерны для Ленинградского района (составляют около 58 000 руб./кв.м.). При этом не наблюдается значительной волатильности средних стоимостей офисов в зависимости от района.
В ходе анализа рынка специалистами также были выявлены зависимости стоимости за кв.м. от общей площади, сдаваемой в аренду.
На основании проанализированных данных были построены следующие виды зависимостей.
Рис. 4. Зависимость стоимости объекта офисной недвижимости от общей площади, выставленной на продажу
Источник: расчеты Оценщика
На приведенном выше графике видно, что степень зависимости между показателями низкая. Из этого следует, что рынок не делает различий между массивами сдаваемых площадей. Видимо, такая реакция рынка связана с тем, что офисы, как правило, сдаются боксами и большие площади дробятся на более мелкие и передаются в субаренду.
Аренда офисов
Ставки аренды офисов по состоянию на июнь 2010г. варьируются значительнее, чем цены продаж. Распределение средних ставок аренды по административным районам представлено на диаграмме ниже.
Рис. 5. Средняя ставка аренды офисных площадей по административным районам г. Калининграда
Источник: расчеты Оценщика
На диаграмме видно, что в отличие от продаж офисов, где все цены примерно находились на одном уровне, ставки аренды по площадям в Центральном районе значительно выше и составляют около 6000 руб./кв.м./год. В то же время по двум другим районам эти цифры составляют 4000-4200 руб./кв.м./год.
Рис. 6. Зависимость ставки аренды объекта офисной недвижимости от общей площади, сдаваемой в аренду
Источник: расчеты Оценщика
Так же, как и при продаже офисной недвижимости не наблюдается различий при сдаче в аренду различных площадей. Построенные зависимости представлены на следующем рисунке.
Во-первых, из рисунка видно, что среди выборки большая часть предложений сконцентрирована в сегменте до 50 кв.м. и от 50 до 200 кв.м. Во-вторых, статистические методы исследования не позволили выявить наличие сильной или средней зависимости между показателем массива сдаваемой площади и стоимостью за 1 кв.м.
Основные выводы и итоги
- На рынке Калининграда наблюдается недостаток высококачественных площадей классов A и B+
- Структура спроса на офисные помещения формируется с учетом особенностей географического положения Калининградской области
- Ожидается строительство высококачественных офисных зданий в районах, удаленных от центра
- Несмотря на кризис на рынке недвижимости уровень вакантных площадей остается очень небольшим и колеблется на уровне 3-5%
- При продаже офисной недвижимости средние ставки колеблются по районам города в пределах 45000-60000 руб./кв.м.
- При аренде офисной недвижимости средние ставки аренды варьируются в пределах 4000-6000 руб./кв.м./год