Офисная недвижимость
Тенденции
- Сокращение доли вакантных офисных площадей.
- Увеличение спроса на объекты офисной недвижимости.
- Рост цен продажи объектов офисной недвижимости на 10-15% по итогам ? квартала 2011 .
Уровень вакантных помещений
Спрос
В ? квартале 2011 года наблюдается все возрастающий спрос на аренду и покупку качественных офисных помещений, как со стороны российских компаний, так и со стороны международных корпораций. С видимой стабилизацией мировой экономики и новым витком развития бизнеса выживших компаний возрастает необходимость в расширении штата сотрудников, а соответственно и потребность в офисных помещениях.
В связи с сокращением доли вакантных офисных площадей и ростом цен на объекты А-класса, почти до докризисного уровня, покупательский спрос стал смещаться и за пределы Садового кольца.
В первом квартале 2011 года отмечен ряд крупных сделок по аренде объектов офисной недвижимости, крупнейшей из которых является аренда офисного комплекса В+ класса «AFI на Павелецкой» компанией ЗАО «Гринатом», площадь которого составила 13500 кв.м.
В I квартале 2011 г. традиционно наибольшая доля сделок в сегменте офисной недвижимости отмечена в центральном округе столицы, на второе место после которого выходит спрос на объекты в ММДЦ «Москва-Сити».
Предложение
В ? квартале 2011 года введено в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м. объектов офисной недвижимости, что значительно больше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Однако данный рост рассматривается нами как эффект низкой базы, и поэтому говорить о полном восстановлении темпов строительства преждевременно. В текущем году ожидается продолжение постепенного увеличения спроса на объекты офисной недвижимости, что в дополнение к запрету строительства в пределах ТТК грозит привести к дефициту предложения качественных площадей.
Объем ввода офисных объектов
В первом квартале 2011 года компания «СТ Тауэр» объявила о намерении пересмотреть концепцию строительства башни «Россия» площадью 520 000 кв.м. в пользу комплекса зданий площадью 250 000 кв.м. Компания «Система-Галс» возобновила строительство БЦ «SkyLight» (А), представляющего две 27-этажные башни общей площадью порядка 111 000 кв.м.
К наиболее значимым объектам, введенным в эксплуатацию, следует отнести:
- БЦ «Линкор» (А), расположенный на ул. Авиаконструктора Микояна 12, общей площадью 63000 кв.м., арендуемой 31000 кв.м., девелопер проекта — компания «Brycetown»;
- многофункциональный офисно-деловой центр «Diamond Hall» (А), расположенный на пр-т. Олимпийский, вл. 12/16, общей площадью 61500 кв.м., арендуемой 38000 кв.м., девелопер проекта — компания «Midland Development»;
- БЦ «Трио» (В+), расположенный на ул. 8 Марта, вл.1, общей площадью 37550 кв.м., реализованный компанией «MR Group».
Коммерческие условия
Рост цен продажи квадратного метра объектов офисной недвижимости по итогам первого квартала составил порядка 10-15 % в зависимости от объекта недвижимости. Увеличение средней стоимости квадратного метра мы связываем, главным образом, с ростом платежеспособного спроса, вызванного стабилизацией экономической ситуации в России и потребностью расширения штатов компании.
По итогам первого квартала сформировался средней уровень ставок аренды объектов класса А на уровне 550-1000 долл./кв. м. год, класса В+ — 350-750 долл./кв. м. год.
Средние ставки аренды
Складская недвижимость
Тенденции
- В 2011 году ожидается стабильное увеличение спроса на качественные складские объекты Москвы и Московской области, а также продолжение снижения уровня вакантных складских помещений класса А до 2-3 % к концу года.
- Сохранилась тенденция к увеличению срока аренды складских помещений.
- Рост интереса к build-to-suit сделкам.
Спрос
По итогам первого квартала 2011 года наблюдалось увеличение спроса на складские помещения, что, в первую очередь, связано с ростом сезонной активности, а также рядом крупных сделок, пришедшихся на начало года. К наиболее значимым событиям первого квартала текущего года необходимо отнести сделки по расширению собственного присутствия компанией «John Deere» в складском терминале класса А — «Южные Врата» и компанией «Univeg» в складском комплексе «Trilogy Park Tomilino».
Уровень вакантных помещений
Общая площадь арендуемых компанией «John Deere» помещений, с учетом 20 тыс. кв. метров арендованных в первом квартале 2011 года, достигла 67 тыс. кв. метров, что составляет порядка 88% всех площадей складского комплекса.
Основной спрос на складские площади наблюдается со стороны ритейлеров, на чью долю приходится от 50 до 55% от общего объема спроса на складские помещения. Что касается структуры спроса в зависимости от требуемой площади, то наибольший спрос отмечен на блоки от 1000 до 3000 кв.м.
Компания «Univeg» расширила площадь арендуемых помещений в «Trilogy Park Tomilino» на 14,5 тыс. кв. метров, доведя объем арендуемых складских помещений до 36,5 тыс. кв. метров.
Предложение
Предложение качественных складских площадей в 1-м квартале 2011 года составило порядка 45 тыс. кв.м., основная доля которых пришлась на А класс. Наиболее заметными объектами, введенными в эксплуатацию, стали логопарк «Битягово» (А) площадью 20 тыс. кв. метров и первая очередь складского комплекса «Капустино» (А) площадью в 15 тыс. кв. метров.
При низких темпах ввода новых складских объектов в Московском регионе наблюдается все возрастающий дефицит складских площадей. До конца 2011 года планируется сдать ряд крупных и средних объектов суммарной площадью около 430 тыс. кв. м., тем не менее возросшая активность девелоперов не позволит оперативно восполнить дефицит качественных складских помещений. Уровень вакантных площадей на конец ? квартала 2011 года оценивается нами в пределах 4,8 — 5,2% для объектов класса А.
Рост спроса на аренду и снижающийся уровень свободных качественных складских помещений будут подталкивать участников рынка все чаще работать в формате built-to-suit.
Объем ввода складских объектов
Коммерческие условия
В первом квартале 2011 года в Московском регионе продолжился рост арендных ставок в сегменте складской недвижимости на 4-8 % для объектов А класса и на 5% для объектов В класса. Увеличение арендных ставок мы связываем с общим увеличением платежеспособного спроса со стороны арендаторов и сокращением доли свободных складских площадей.
По итогам первого квартала сформировался средний уровень ставок аренды комплексов класса А на уровне 120-130 долл./кв. м. год, класса В — 100-110 долл./кв. м. год.
Сохранилась тенденция к увеличению срока аренды складских помещений и, тем самым, снижению доли краткосрочных договоров аренды.
Средние ставки аренды
Торговая недвижимость
Тенденции
- Увеличение спроса на качественные торговые объекты.
- Продолжение снижения уровня вакантных площадей.
- Ожидается дальнейший рост ставок аренды на объекты торговой недвижимости.
Спрос
В ? квартале 2011 года сохранились тенденции увеличения спроса и снижения доли вакантных площадей на объекты торговой недвижимости. Рост спроса связан с активизацией выхода на рынок ряда иностранных брендов и расширения экспансии крупных торговых сетей. В течение 2011 г. ожидается продолжение повышения уровня арендных ставок, в том числе и за счет запрета строительства торговых объектов в пределах ТТК.
Уровень вакантных помещений
Предложение
В ? квартале 2011 года введено в эксплуатацию порядка 230000 кв. м. торговых площадей, что значительно превышает показатель первого квартала 2010 года. Наиболее значимым событием марта текущего года стало техническое открытие крупнейшего торгового комплекса Москвы — ТРЦ AFIMALL City в ММДЦ «Москва-Сити», общей площадью около 179,4 тыс. кв. м. (GLA — 114,2 тыс.кв.м.). Торжественное открытие торгового комплекса планируется на 22 мая 2011 года.
Объем ввода торговых объектов
Коммерческие условия
На рост арендных ставок в сегменте street retail продолжает оказывать влияние политика сноса уличных палаток и киосков. На сегодняшний день средние ставки аренды в этом сегменте варьируются от 1500 до 4000 долл./за кв. м. в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне 300-1800 долл./за кв. м. в год.
Ставки аренды на торговые помещения, предлагаемые в торговых центрах, с начала 2011 года не претерпели существенных изменений.
|
Арендаторы |
Ставка аренды ($ за кв.м. /год) |
|
Якорные арендаторы |
120-330 |
|
Торговые галереи |
1000-2500 |
|
Развлекательная зона |
140-220 |
В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом, ставки аренды могут достигать 4500 долл./за кв. м. в год.