* Всего материалов на сайте:3,348

Обзор рынка складской недвижимости

30.12.11

Российский рынок складской недвижимости пока еще далек от насыщения. Как он будет развиваться и к чему следует готовиться в текущем году арендаторам и инвесторам?

В настоящее время российский рынок складской недвижимости фактически ограничен только московской областью. В регионах же высококлассные помещения если и строятся, то только под конкретного заказчика (так называемый build-to-suit). При этом спрос на складские помещения (преимущественно современного уровня) постоянно растет. Это делает данный сектор рынка перспективным объектом инвестиций.

Спрос на складские помещения, в основном, формируют торговые и транспортные компании. Однако и производственные предприятия могут испытывать сезонную потребность в дополнительных складских площадях. Потенциальный арендатор, скорее всего, столкнется с тем, что найти подходящее помещение весьма непросто, особенно, если речь идет не о московском регионе.

Классификация складов

Если появилась необходимость в аренде складских помещений, то необходимо знать, какие требования к ним предъявляются. Склады подразделяются на 3 категории (по некоторым оценкам на 4). Помещения класса «А» должны иметь удобный подъезд для большегрузного транспорта, ворота на каждые 500 кв.м площади, тепловой узел, автономную электроподстанцию и охрану. Помещение склада должно быть прямоугольным, потолки — не ниже 7 м, системы пожаротушения и вентиляции. Таких складов немного — около 750 000 кв.м.

Склады класса «В» оснащены минимально. Как правило, они оборудованы системой пожаротушения, холодильниками и погрузочно-разгрузочной техникой. К этому классу относят специализированные склады для хранения продовольственных товаров, горюче-смазочных и токсичных материалов. Сейчас суммарная площадь складов класса «В» составляет около 900 000 кв.м.

К классу «C» можно отнести неотапливаемые ангары и все остальные помещения, приспособленные под складские цели.

Общая емкость российского рынка складской недвижимости оценивается в 4,5 млн. кв.м. При этом большинство складов не отвечает мировым стандартам. Сдаются, как правило, неспециализированные помещения, где качество складирования не соответствует современным требованиям. Однако уже сейчас можно говорить о том, что рынок имеет все предпосылки для активного развития в ближайшие несколько лет. Это связано в первую очередь с повышением индексов инвестиционной привлекательности России в международных рейтингах. Все больше транснациональных корпораций проявляют интерес к российскому рынку. Именно западные игроки наиболее заинтересованы в складских помещениях, отвечающих международным стандартам. Не стоит забывать и том, что российский бизнес сегодня уже не тот, что был еще пять лет назад. Ведущие производители ощущают растущую конкуренцию и стремятся максимально оптимизировать свои бизнес-процессы в соответствии с международной практикой.

Текущий спрос

Спрос на качественные складские площади по-прежнему значительно превышает объем предложения. Активный спрос на высококачественные помещения в 2004 году увеличился на 30 процентов по сравнению с 2003 годом и составил более 1,5 млн. кв. м.

Принцип «чем ближе к центру, тем дороже» для складских комплексов не актуален. Пока что наиболее востребованы складские помещения, находящиеся близь городской черты. Однако, в частности, по Москве прогнозируется, что в связи с быстрым развитием торговых сетей будет расти потребность и в складских помещениях небольшой площади в пределах МКАД. В целом же, до 95 процентов спроса на склады в Москве приходится сейчас на область, ограниченную бетонной кольцевой дорогой A-107, расположенной на расстоянии 25-45 километров от МКАД.

В основном, российские торговые операторы отдают предпочтение складским помещениям среднего и низкого уровня. Как правило, отечественные компании арендуют площади класса «В» по цене 80-100 долларов за квадратный метр в год. В то же время крупнейшие иностранные торговые операторы являются потребителями большей части современных складских помещений, соответствующих международным стандартам.

Ожидается, что в ближайшие 2-4 года наиболее актуальными для аренды станут помещения площадью от 1000 до 5000 кв.м. Также не удовлетворен пока спрос на хранилища большой площади (десятки тысяч квадратных метров), имеющие необходимые коммуникационные и железнодорожные подъезды, автомобильные развязки.

Если говорить о Москве, то сейчас наиболее востребованными являются склады, расположенные вдоль Ленинградского, Волоколамского и Минского шоссе. Эти трассы являются основными путями ввоза импортируемых из стран ЕС и Скандинавии грузов. Также пользуются спросом направления вдоль Новокаширского, Симферопольского и Рязанского шоссе. По ним проходит основное количество транспортируемых в регионы грузов.

Что предлагают арендодатели

Предложение качественных складских помещений на данный момент крайне ограничено. Около 60 процентов от всего объема составляют предложения складов класса «С». Ожидается, что в течение ближайших 2-3 года их число сократится, поскольку эти помещения будут реконструированы и модернизированы. Склады же, которые удовлетворяют международным требованиям, большей частью сконцентрированы в столичном регионе. Причем на сегодняшний день 37 процентов из них находятся в Москве и 63 процента — между МКАД и кольцевой дорогой A-107.

Арендные ставки на высококачественные складские помещения в Московском регионе по-прежнему остаются одними из самых высоких в Европе. Уступают они только Лондону и при этом обеспечивают самую высокую доходность (до 20 процентов) по сравнению со среднеевропейским уровнем в 8,5 процента. В 2004 году наблюдался умеренный рост арендных ставок на высококлассные помещения, обусловленный, прежде всего, острой нехваткой качественных площадей.

За последний год арендные ставки в классе «А» выросли в среднем на 12-13 процентов и достигли значений 145-150 долларов за кв. м в год. В классе «В» рост был зафиксирован на уровне 17 процентов и составил 105-130 долларов за кв. м в год (без НДС).

Будущее рынка складской недвижимости

В текущем и следующем году ожидается рост инвестиционной привлекательности складского сегмента рынка. В связи с постепенным снижением доходности офисных и торговых площадей, все больше потенциальных инвесторов будет обращать свое внимание на складской сектор. Доходность складской недвижимости составляет сейчас в среднем 17-22 процента, что весьма привлекательно как для российских, так и для иностранных инвесторов.

Ликвидность складских площадей высокого класса значительно превосходит показатели других секторов рынка коммерческой недвижимости. Причем в ближайшие 2-3 года насыщение этого рынка не ожидается. Постоянно растущий спрос стимулирует в складском секторе инвестиционную активность. В совокупности эти факторы делают вложения в складскую недвижимость перспективными и надежными.

В 2005 году строительство будет вестись преимущественно в порядке убывания популярности по следующим направлениям: юго-восточное, южное (около 60 процентов нового строительства), северное, северо-западное, западное (около 33 процентов). Другие направления поделят между собой приблизительно 7 процентов.

Похожие новости: